Облак от знания

Условия за наем: Как да наемем стая безболезнено

Наред с договора за строителство, наемът е един от най-често срещаните източници на съдебни спорове. Две са причините за това: първо, самите участници в оборота не разбират напълно тънкостите на наемните отношения, и второ, самото им законодателно регулиране е двусмислено и понякога предполага полярни позиции по един въпрос. За да избегнете проблеми, струва си да погледнете договора за наем през очите на адвокат, тоест да използвате ясен алгоритъм за изучаване на документа, като постоянно си задавате редица въпроси.

Който

Въпрос първи: кой е контрагент? На уебсайта на Върховния арбитражен съд можете да видите доколко този хазяин е в конфликт, в колко съдебни дела е участвал. Обща информация за компанията можете да намерите на nalog.ru и в системата SPARK. На следващо място, трябва да проверите компетентността на контрагента за сключване на договор. Ако той е подписан от генералния директор, ние искаме решение за назначаването му, ако друг служител на компанията е пълномощно. Ако самият контрагент е наемател, е необходимо да се провери и неговият авторитет като наемател - има ли той право да наеме имота. Ако това право не е посочено в неговия договор за лизинг, тогава вашето споразумение с него може да бъде сключено само с писменото съгласие на основния наемател. По принцип, ако сте сублизинг, договорът за лизинг не ви е безразличен.

Какво

Втори въпрос: какво наемате? Важно е да се разбере, че обектът на лизинг може да бъде само индивидуално определено нещо. Така че, например, не можете просто да наемете химикалка, но можете да „паркирате черна писалка със стоманена писалка и месингов калъф“. Същото важи и за помещенията. Ако не наемате цялата стая, а част от нея (например точка в търговски център), задължително трябва да прикачите към договора план, който графично показва местоположението на вашата точка. Точната площ на помещенията се определя чрез съвместно измерване на площта заедно с представителя на наемодателя. Също така си струва да поискате извлечение от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти върху парцел, който се дава под наем.

не можете просто да наемете химикалка, но можете да „паркирате черна писалка със стоманена писалка и месингово тяло“

Тя не е много скъпа. От него ще разберете дали наемодателят има право да наеме имота, дали е заложен, дали се водят правни спорове относно този имот. Вероятно е този човек да няма права на собственост. Но това не означава, че договорът не може да бъде сключен. Това се случва например по време на строителството на помещения: търговски център вече е изграден, а собствеността върху него все още не е издадена. За такива случаи практиката е развила такова нещо като предварителен договор за наем. Единственият предмет на този договор е задължението за сключване на договора, след като лизингодателят получи правото на собственост. Този договор обикновено предписва, че можете да използвате имота максимално и преди сключването на основния договор.

Колко

След като разбрахме кой е пред нас и какво наемаме, можем да пристъпим към формулиране на условията на договора. Наемът може да бъде фиксирана сума или формула за изчисление, състояща се от различни фактори. Основното е, че тя е фиксирана. Не можете да позволите дадена променлива във формулата да зависи изцяло от волята на една от страните - например изясняващият коефициент на наемодателя, който той отчита всеки месец. Това може да доведе не само до злоупотреби с една страна, но и до факта, че съдът признава цената на договора за невалидна. Важно е да посочите в договора дали цената включва данък върху добавената стойност (ДДС).

Интересен момент е, че наемите не могат да се определят и под формата на сметки за комунални услуги или консумативи. Сравнително казано, тя не може да бъде равна на това, което вие сами харчите, тъй като лизингът винаги трябва да се плаща. Според закона наемът не може да се увеличава по-често от веднъж годишно, освен ако в договора не е посочено друго. Увеличението на таксите, което се случва по друг начин, трябва да бъде фиксирано в договора. Естествено, договорът трябва да избягва едностранни правомощия, включително правото на лизингодателя да променя таксата, например въз основа на доклада на оценителя.

Ремонт

При формулирането на условията на договора трябва да се обърне внимание на отговорността на страните за неговото нарушение: каква е процедурата за договорни вреди. Ако нещо се счупи, то се проваля, как и от кого ще бъде компенсирано. Когато наемате стая, след изтичането на договора трябва да я върнете в същото състояние, като вземете предвид нормалното износване.

Ако искате да извършите ремонт, който ще доведе до т. Нар. Неразделни подобрения на помещението, струва си да напишете колкото е възможно повече условията му в договора

Преди подписване на договора трябва да бъде получено становище на оценител, в което ще бъдат отбелязани състоянието и недостатъците на помещенията. Ако недостатъците не са посочени в договора, имате право да поискате възстановяване на разходите по основния ремонт, като се позовавате на необходимостта от отстраняването им. Ако искате да извършите ремонт, което ще доведе до така наречените „неразделни подобрения“ в помещението, трябва да запишете условията му в договора възможно най-подробно. Тя трябва да посочва известна цена на тези подобрения, които наемодателят се съгласява да компенсира.

Регистрация

Ако сключите споразумение за период, по-дълъг от година, се изисква неговата държавна регистрация. По тази причина много лизингови договори се издават за 11 месеца. Интересен нюанс: за споразумение за неопределен период не е необходима регистрация, тъй като този период може да бъде или по-малък, или повече от година.

за споразумение за неопределен период не е необходима регистрация, тъй като този период може да бъде или по-малко, или повече от година

Регистрацията е допълнителна защита на вашите права. Например, можете да се предпазите от ситуация, в която помещение се наема на двама наематели наведнъж. В същото време държавната регистрация забавя оборота - трябва да отделите значително време за събиране на документи и чакане на присъда.

Разширение

Наемател, който надлежно изпълнява задълженията си по договора, има преференциално право над трети лица да сключи договор за наем за нов срок, ако съзнателно е уведомил наемодателя за желанието си да упражни това право.

Нов договор се сключва автоматично за неопределен срок. Струва си да се помни, че за неопределен период има ограничения, свързани с начина, по който страните трябва да се уведомят взаимно, че прекратяват договора. Също така, правото на преференция не означава, че лизингополучателят може да изиска от лизингодателя да сключи нов договор при същите условия. Наемодателят по никакъв начин не е обвързан от условията на предишния договор.

Анулиране

Според закона едностранното оттегляне от нашите задължения е неприемливо, тоест договорът не може да бъде прекратен по искане на една от страните, освен ако това условие не е посочено в самия договор. Наемодателят не може просто по своя прищявка да изхвърли наемателя от своята територия, да смени ключалките и по този начин да предотврати законното използване на имуществото. Той има право да направи това само при условие, че наемателят е извършил така нареченото материално нарушение. Списък на тези съществени нарушения трябва да бъде предварително записан в договора.

Благодарим ви за помощта при подготовката на материала на Евгений Упоров, адвокат от Монастирски, Зюба, Степанов и партньори.

Снимка на корицата: Олански

Гледайте видеоклипа: Условия за субсидия за наем в Дания Housing subsidy help in Denmark (Ноември 2019).

Популярни Публикации

Категория Облак от знания, Следваща Статия

Животът около читателите избира три арт предмети за „Нощи в музея“
Интересен

Животът около читателите избира три арт предмети за „Нощи в музея“

На 10 май приключи гласуването за публични арт предмети, създадени от Life около читателите за предстоящата „Нощ в музея“. Общо на конкурса бяха изпратени повече от сто произведения, от които десет финалисти бяха избрани от организационния комитет, а след това нашите читатели избраха трима победители. Те станаха Лиоля Иванова с инсталацията "Вълна", Лилия Райнхард с "Поглед в душите ..." и Анна Орловская с творбата "Вятър в главата".
Прочетете Повече
Екипът на FOTT отвори място на Маросейка с магазин, бар и кафе
Интересен

Екипът на FOTT отвори място на Маросейка с магазин, бар и кафе

Екипът на магазина за мъжки дрехи FOTT отвори ново пространство на улица „Маросейка“, съчетавайки магазин за маратонки, бар и кафене. За този живот наоколо разказаха представителите на проекта. През деня сайтът работи като магазин и кафене на кооперация "Черни", а след 21:00 часа ще се превърне в бар, който обаче се обещава да отвори едва в средата на октомври.
Прочетете Повече
Испански ресторант Ruta Española се отваря в Ekomarket в Конково
Интересен

Испански ресторант Ruta Española се отваря в Ekomarket в Конково

На пазара на Ekomarket в Конково се отвори кафене на испанската кухня Ruta Española. За този живот наоколо разказаха представители на институцията. Ruta Española Адрес: ТК "Конково проход", ул. Profsoyuznaya 126, сграда 3 ВРЕМЕ НА ОТКРИВАНЕ: от 09:00 до 22:00 закуски Bocadillos (сандвичи с пълнеж) - 210 рубли Pinchos - 90 рубли на брой Tortilla - 130 рубли Дати в бекон - 160 рубли десерти Каталонски крем - 150 рубли Churros - 120 рубли. Флан - 140 рубли. Идея: Алексей и Яна Степанов решиха да отворят собствено кафене след екскурзия до Пиренеите, вдъхновени от кухнята на различни региони на Испания.
Прочетете Повече
X столичен гастрономически фестивал стартира в столицата
Интересен

X столичен гастрономически фестивал стартира в столицата

Днес започна X Московският гастрономически фестивал. Организаторите на събитието говориха за това около Life. В рамките на месец може да се поръча специално меню в специални заведения в участващите ресторанти на по-ниска цена от обичайната: не повече от 1500 рубли. Комплектите за фестивала се подготвят от московски готвачи: Сергей Ерошенко (Честна кухня), Роман Шубин (клуб за месо), Владимир Мухин (Бял заек), Сергей Березуцки (както е), Борис Акелиев (Примитиво) , Марк Стаценко ("Фани Кабани"), Виктор Апасеев ("Тарантино"), Тимур Абузяров ("Ролка"), Алексей Семенов ("Москафе"), Максим Мясников ("Прожектор") и Сергей Маркин (Трибека).
Прочетете Повече